产业园区是指以促进某一产业发展为目标而创立的“产业园”，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。
近年来，随着河南经济的腾飞，河南产业园区建设也是突飞猛进，据易园区数据，郑州市目前的产业园区种类丰富，包括物流类、IT类、电子商务类、生物科技类、文化创意类、新能源新材料类、纺织类等17大类，共有近150家产业园。排除正在规划的、未售的、不规范的等一系列“非常”项目，目前市场上有影响力的有50个在售主流产业园。
三大痛点拖累园区发展
郑州产业园区虽然起步较晚，但发展迅速，特别是近年来随着郑州航空港经济综合实验区、郑洛新自主创新示范区、河南自贸试验区等国家战略的推进以及跨境电商业的发展，郑州的优势越来越突出，刺激了产业园区的发展。但是，作为刚起步的产业，郑州的产业园区还存在这样或那样的问题。
1.没有形成鲜明的特色，企业集聚度不高。大多数产业园区在发展初期为了迅速吸引企业入驻，在招商过程中往往很少从社会化分工、市场细分、价值链延伸，以及产业集群的内在联系等角度去考量;在项目的安排上也不是严格按照园区规划的要求定位，而是为了短期内集聚企业而随意进行项目选取和企业选址规划，导致园区内部产业之间缺乏应有的关联，没有形成产业链条，不利于产业集群的整体竞争力的提高，难以实现经济发展的规模效应和经济外部性。
2.重开发、轻运营，园区空置现象严重。虽然传统的工业地产模式已经逐渐被抛弃，新名词“产业地产”越来越多地被提及，但是郑州产业园“重开发、轻运营”的现象依然普遍存在，很多产业园区，开发商销售之后走人，园区后期服务不到位，甚至有的产业园区根本就没有运营起来，空置现象极为普遍。
3.证件不全，没有预售证，客户无法办理银行按揭手续。由于政策原因，再加上产业园前期规划的问题，导致部分产业园区证件不全，无法办理预售证。没有预售证，银行就不给办按揭，*终导致现在产业园的付款方式门槛很高。
定位准确是前提运营服务是关键
“搞园区开发，首先要懂产业，其次要沉下来，不要过度追求短期利润，摈弃浮躁心态。”郑州国家大学科技园总经理洛明说。
“一个成功的产业园区首先要根植于一个产业，本着解决行业需求，提升行业发展层次的目的，来为企业家提供好的产品，就一定能够取得成功。”资深园区运营专家、臣通地产总经理商国臣说。
总的来说，所有的产业园区都是根植于某一产业的发展，伴随着产业的发展而壮大，脱离了产业，必将成为无根的大树。
因此，所有产业园区必须梳理“明确的产业定位”，做好充分的市场调研，还要加大宣传推广力度，在行业内形成认可和影响力。要抓好后期运营。仔细分析我省比较成功的园区，比如郑州国家大学科技园，在建园伊始，就引进了大量政府配套政策，能够为入园企业导入服务;郑州高新区高新企业加速器产业园，不但在园区设计、规划上领先全国，而且在后期服务商也体现出很高水准。
位于郑东新区北部区的“智慧公园”，2016年以来，成为*引人关注的行业黑马，一是位置优越，特别是随着龙湖湖底隧道的贯通，给物业升值带来较大预期。二是规划超前，后期服务强大，为入驻企业搭建三大服务平台，包括管理咨询、上市辅导、资本运作，针对中小企业发展中的难题，提供专业辅导，获得越来越多的关注。
河南产业园区的风口已经到来
河南省科学院院长张占仓认为，2016年河南省生产总值超过4万亿元，排名全国第五位，河南已经成为新兴的工业大省，另外国家航空港战略，国家郑洛新国家自主创新示范区、河南自贸试验区战略都为河南带来重大的发展机遇，可以讲，河南产业园区的风口已经到来。
他建议，产业园区作为产业升级的平台，必须紧跟国家战略，研究政策红利，不能闭门造车。一要研究，对接省市县关于本行业的*新政策，导入园区，扶持企业。二要积极引进第三方机构，完善服务产业链，打造服务品牌，形成服务优势。